Gestionando la construcción

Resolución de conflictos en el lugar de trabajo entre propietarios y contratistas


Cuando Fern Dickey vio el trabajo fantástico que hizo un contratista en la remodelación de su vecino, no tuvo problemas para averiguar a quién llamar cuando necesitaba que se realizara el trabajo en su propia casa. Ella no obtuvo estimaciones. Ella no revisó las referencias. Ella firmó un contrato que ofrecía una cifra aproximada y sin línea de tiempo. Pero el contratista era un buen tipo, pensó, e hizo un trabajo tan impresionante. Dickey confiaba en que todo estaría bien.

Desde el primer día, no lo fue. Tomó casi un año para que se aprobaran los sorteos y se emitieran los permisos. Luego, una vez que comenzó el trabajo, Dickey se enteró de que el negocio de su contratista ahora no consistía en una tripulación completa, sino solo él y su hijo joven e inexperto. El contratista nunca comenzó a trabajar antes de las 10 a.m. Cuando se fue por el día, solo cinco horas después, dejó basura y abrió latas de pintura.

"Nunca antes había contratado a un contratista", dice Dickey. “No había leído nada al respecto. Estaba tan ocupado con el trabajo. Simplemente asumí que todo estaría bien ".

Un año y medio después de comenzar el proyecto, Dickey despidió a su contratista. El proyecto, para remodelar la guarida, agregar un mazo y volver a su casa de Fairlawn, NJ, sigue incompleto y tiene fallas importantes que un nuevo contratista tendrá que solucionar con un costo adicional. Dickey admite que desearía haber terminado la relación antes, pero el contratista siempre prometió que los problemas se solucionarían y los proyectos se completarían lo antes posible.

Ahora, con el beneficio de la retrospectiva, Dickey puede identificar todos los errores que cometió. "Los contratos deben ser muy detallados y tener fechas para cuando las cosas van a suceder", dice ella. "Cualquier cambio o discusión sobre el trabajo debe ser por escrito y firmado por ambas partes".

Obtener todo por escrito por adelantado es una de las formas más básicas para evitar conflictos en el lugar de trabajo. Otras formas son contratar y programar bien y limitar los cambios a los planes originales. Aquí hay algunas otras formas de resolver conflictos en el sitio.

ANTES DE COMENZAR EL TRABAJO

Contratar una empresa de buena reputación
Muchos conflictos en el lugar de trabajo se pueden evitar haciendo elecciones acertadas. Pida referencias a amigos, pero también verifique referencias y licencias, dice Monica D. Higgins, fundadora de Renovation Planners, de Culver City, CA. "Verifique las referencias y salga a ver el trabajo, y debería ser un trabajo que se realizó recientemente y tal vez un trabajo que se realizó hace cinco o diez años para que puedan ver cómo se ha mantenido el trabajo", dice Higgins. Además, pregunte cuántos trabajos realiza el contratista a la vez y cuántas horas por semana pasarán en su proyecto.

Busque ofertas, pero no haga que el precio más bajo sea su determinante final, agrega Higgins. De hecho, muchas de las historias de terror que escucha provienen de contratistas pequeños y menos costosos que, sin que usted lo sepa, tienen problemas de liquidez. Por ejemplo, un contratista le dirá todo lo que desea escuchar, tomará su depósito y luego desaparecerá durante semanas. Esto es a menudo porque necesitaba su dinero para pagar a las personas que tiene trabajando en otro proyecto actual.

Una vez que se decida por un contratista, obtenga todo por escrito y asegúrese de que el contrato sea extremadamente detallado. Agregue factores que son importantes para usted. Requerir que los contratistas limpien después de sí mismos diariamente. Ordene que se dé aviso antes de ciertos tipos de trabajo, como cualquier cosa que implique cerrar el agua o que pueda molestar a los vecinos.

Requerir un horario
Desde la perspectiva del contratista, la programación es la parte más difícil de cualquier proyecto. "La estimación y la programación son el quid de esta industria", dice Higgins. Esto se debe a que hay muchas variables a considerar: solicitar permisos, ordenar y recibir materiales, programar subcontratistas, esperar inspecciones. También hay factores que no puedes controlar. El clima puede retrasar seriamente un proyecto al aire libre, como el trabajo en el techo, el revestimiento o la construcción de una cubierta.

Cuando se trata de establecer plazos, los contratistas tienen la costumbre de "ser un poco poco realistas", admite Dean Bennett, presidente de

Haga un plan y cumpla con sus decisiones
Antes de siquiera llamar a un contratista, llegue a un acuerdo con su cónyuge o pareja sobre cuál debería ser el resultado final de su remodelación. Si no está trabajando con una empresa de diseño y construcción o un arquitecto, considere contratar a un consultor de remodelación o gerente de proyecto. Higgins ofrece a los propietarios de viviendas modelos tridimensionales de cómo será su proyecto completo, con colores de pintura y opciones de mosaicos. Esto puede ser muy útil para las personas que tienen problemas para visualizar un plano y pueden reducir las costosas órdenes de cambio a mitad del proyecto.

Si una imagen en una revista o un programa de mejoras para el hogar lo inspiró a hacer un cambio, comprenda que hay límites para lo que puede hacer su contratista. "A veces los propietarios pueden ser poco realistas en términos de lo que está disponible", dice Minde. “Por ejemplo, con todo el edificio verde en marcha, la gente quiere ciertos tipos de pintura. Pero esa pintura no viene en una miríada de colores ”. Entonces, agrega, no culpe al contratista si el artículo que desea simplemente no existe en el tamaño, cantidad o materiales que necesita.

Insistir en informes de progreso regulares
En su contrato, estipule que desea tener una reunión semanal con el contratista general. Incluso si está viviendo en la casa mientras el trabajo está en curso, es muy probable que no esté al tanto de los detalles del proyecto. Esta comunicación puede ayudar a limitar sorpresas costosas y que consumen mucho tiempo.

"Tenemos un gerente de proyecto asignado a su trabajo", dice Minde. “Tenemos reuniones semanales con los clientes para que sepan, esto es lo que sucederá esta semana: el lunes, martes y miércoles, habrá paneles de yeso. Los jueves y viernes, tendré que esperar a que se seque para que no estemos aquí. Lo que todos decimos en nuestra empresa es que nunca deberíamos escuchar el teléfono sonar con los clientes diciendo: '¿Qué está pasando?' Si alguna vez recibimos esa llamada de un cliente, no hemos hecho nuestro trabajo ”.

Crea un presupuesto realista
Si tiene $ 50,000 para una remodelación de la cocina, planifique su proyecto para que cueste $ 40,000, dice Bennett. Dejar un colchón del 20 por ciento puede ayudar a cubrir costos inesperados, como la plomería que nadie sabía que necesitaba ser reemplazada hasta que se arrancaron las paredes. También crea cierto margen de maniobra cuando, por ejemplo, pensaste que querías una bañera básica de $ 500 pero luego viste un modelo de $ 2,000 que se convirtió en algo imprescindible.

DESPUÉS DE QUE EMPIEZA EL TRABAJO

Manejar las disputas con calma
Greg Antonioli tiene una filosofía en su empresa, Out of the Woods Construction, en Arlington, MA. Es: "Nunca permita que el propietario lo convierta en un adversario". Eso significa que no importa qué tan fuerte grite el propietario, no ayude a alimentar la discusión. "Le digo a la gente:" Muerde tu labio y mantén la simpatía ", dice Antonioli. "Recuerde al propietario que estamos juntos en esto".

Esta filosofía debería funcionar en ambos sentidos. Si está indignado por algo que hizo su contratista, subir el volumen no es la mejor manera de solucionar la situación. Ser cortésmente persistente y persuasivo es mucho más efectivo. "Si eres el buen tipo", dice Antonioli, "en cualquier mañana en que el contratista tiene que decidir dónde enviar sus recursos, lo más probable es que no vayan a la rueda más chirriante sino a la rueda más chirriante. "

Si su contratista cometió un error en el proyecto (colocó una ventana en el lugar equivocado o instaló el azulejo de la cocina en el baño), déle la oportunidad de corregir el error, dice Antonioli. Esto debería ser sin costo para usted.

Si su contratista es obviamente deshonesto: si, por ejemplo, tomó su depósito y nunca regresó para hacer el trabajo, o si cree que está tratando de engañarlo para que le pague más dinero, repórtelo a las autoridades locales y al Better Business Bureau . Puede despedirlo de inmediato y luego llevarlo a la corte. La mayoría de los contratistas prefieren negociar con el propietario que ir a la corte, dice Bennett, así que vea si puede llegar a un acuerdo antes de contratar a un abogado.

En pocas palabras: al emprender cualquier proyecto de remodelación, intente contratar a la persona adecuada para el trabajo, obtenga todo por escrito y maneje los desacuerdos con calma.